International Advocacy - Mevr. mr. drª Marian Aletta Does

SNS/REAAL - SENIORENPARK LA CIGÜEÑA - GONE WITH THE WIND. 

De financiële en juridische problemen waarin de SNS Bank en Verzekeraar Reaal zijn beland zijn algemeen bekend. HÓE het mogelijk is dat een 'systeembank' zoals de SNSgroep in deze precaire situatie belandde is vooralsnog een groot vraagteken.

Met name reist de vraag; waarom de Nederlandse Bank niet eerder ingreep, bv. reeds  in 2011 ?
Maar goed dat is politiek natafelen. Hier in Spanje, - het golf & woningpark /senioren project 'La Cigüeña', Islantilla, Huelva -  heerst grote onrust over het onteigeningsbesluit en de al dan niet veilig te stellen vorderingen door middel van procedures bij de Ondernemingskamer in Amsterdam. 

Niettegenstaande de belovende verzekeringen van voormalig Park Manager Willem Bischoff van Heemskerk op de nationale nederlandse TV in het programma Business Class, tenzij ik mij vergis  in 2011, dat alle problemen zouden zijn opgelost, is momenteel, - voor de locale bevolking - hun rechtspositie alles behalve duidelijk. 
Waar praten we eigenlijk over ? Een woningbouw corporatie, - die al dan niet eigenaar is/was van al dan niet met zakelijke rechten, belaste percelen grond en de daarop gebouwde opstallen - die eigendom/lidmaatschapsrechten verkocht onder verlening van nederlandse hypotheken; een hotelcomplex en een aantal vrijstaande villas met aangrenzende tuinen aan de golfvelden.

Wat gebeurt er nu met de door de Nederlandse Staat onteigende grond en gebouwen ? Binnen het kader van in Nederland gevestigde ondernemingen, - dwz. met statutaire zetel in Nederland - zal deze vraag niet makkelijk zijn vanwege de hoeveelheid direct en indirect betrokken ondernemingen, al dan niet met beperkte aansprakelijkheid. Maar de complexiteit wordt groter gezien de toepasselijkheid van het spaanse onroerend goed recht en de overige toepasselijke spaanse wetgeving.  

Naar verluidt zou voorafgaande aan het faillissement het hotel, of wellicht slechts de uitbating ervan, reeds  zijn verkocht. Is dat geen Paulianeuse rechtshandeling, dwz. een crediteur benadelende handeling, waarvan de nietigheid kan worden ingeroepen ?





Dit rechtsconcept bestaat in beide rechstsystemen.   Indien de grond minder waard is dan de opstallen, dwz. wanneer de gebouwen méér waard zijn dan de grond, dan vindt er omgekeerde natrekking plaats, dwz. dat de eigenaar van de gebouwen de eigenaar van de grond mag onteigenen, tegen schadevergoeding.  Dit rechtsbeginsel geldt óók in Spanje.  


Welk recht dient nu te worden toegepast op de schadevergoedingsclaims van de benadeelden die alles in Nederland verkochten om hier in de spaanse zon van hun oude dag te genieten ? 

Wat betreft de tot de SNS/Reaal groep behorende eigendommen in Spanje, is spaans recht van toepassing. 

Dwz. op koop en verkoop van eigendom gelegen in Spanje is spaans recht van toepassing, alsmede op de lidmaatschapsrechten verkregen in een woningbouw corporatie in Spanje. Eveneens op de verkoop van de uitbating/hotelexploitatierechten is spaans recht van toepassing. 

Naar het zich laat aanzien zal e.e.a. geen eenvoudige procedures met zich meebrengen, noch in Amsterdam als evenmin in Huelva. 

Hoe kunnen de 'kopers' van deze gebouwen, appartamenten en villa's hun rechten veiligstellen ? En dienen dat dan niet te doen in Spanje - zowel als in Nederland ? Ze zouden kunnen beginnen met de oprichting van een belangenorganisatie naar spaans recht en deze belangen in het spaanse grondkadaster in te schrijven. 

De oprichting van een belangenorganisatie naar Spaans recht brengt geen grote kosten met zich mee. De civiele gerechtskosten zijn laag en voor strafrechtelijke procedures - in geval van bedrog of misleiding - zijn er vooralsnog geen gerechtskosten. 

Maar zoals het goede nederlanders betaamt; - penny wise & pound foolish. En laten we vooral de andere kant op kijken, opdat anderen hun handen branden om voor ons de stenen uit het vuur te halen.  
Ofwel ...  alles ... 'Gone with the wind ? .....
         
© Mevr. mr. drª Marian Aletta Does - februari 2013

Deze informatie is uitsluitend als algemeen informatief bedoeld. Aan de juridische inhoud ervan kunnen geen enkele rechten worden ontleent. Wij adviseren u immer en altijd een deskundige te raadplegen omtrent uw persoonlijke rechtssituatie, daar elke rechtspositie anders is; en uw situatie wellicht de uitzondering op de rechtsregel vormt. (general and overall disclaimer)