Integratie van Europese Hypotheken

Integratie van Europese Hypotheken
 
De aankoop van een eigen huis, zonder financiering door middel van een hypothecair krediet is wel haast ondenkbaar. In de eerste instantie omdat de meeste mensen niet met deze hoeveelheden geld op zak lopen / op hun rekeningcourant hebben staan. En in de tweede instantie omdat het nu eenmaal veel voordeliger is om in plaats van huur, maandelijks een som te af te betalen, -bovendien deels fiscaal aftrekbaar - , voor iets dat uiteindelijk eigendom wordt.

De kneep zit 'm in het woordje uiteindelijk, want tot de laatste betaling aan aflossing en rente, heeft de krediet verstrekkende instantie, afgezien van het eigendoms- en woonrecht van de koper, omvangrijke rechten op de woning ter veiligstelling van haar eigen financiële investering, met het perceel als onderpand.

Het bankwezen is een van de belangrijkste pillaren in de economische samenleving. Als het binnen het bankwezen fout gaat, dan dan gaat het in de samenleving niet goed. En daarmee evenmin in het persoonlijke leven van vele burgers. Met als kettingreactie; dat wanneer het bij de burgers (de consumenten van de kredieten) zodanig fout loopt dat de premies en rente niet meer betaald kunnen worden; de financiële zekerheid binnen de banken in de wind komt te staan.

Volgens informatie vindbaar op de webiste www.ec.europa.eu zou eind 2007, 47% van het Bruto Nationaal Product binnen de Eurozone overeenkomen met de (woning) hypotheekschuld.  Het europese bankwezen heeft er daarom alle belang bij dat het economisch goed gaat in Europa. 

België, per 1 juli as. de nieuwe roterende voorzitter van de Europese Unie, bij monde van de Heer Y. Leterme, informeerde 28 juni jl.  tijdens de presentatie van het Belgische Presidentschaps Programma, dat economische groei en financiële stabiliteit een van de vijf belangrijkste beleidpeilers voor het komende half jaar zullen zijn.
 
De te volgen ''20/20 Strategy'' werd eveneens door de EU - Commissie voorzitter Durao Barroso in diens Speach/10/287 dd. 02.06.10 uiteen gezet. Namelijk het creëren van een 'supervisory authority' op het te integreren Europese bankwezen bij 2011 en het creëren van een EU - Framework for Managers of Alternative Investments Funds. Een en ander gebaseerd op het advies in het 'White Paper' van de Commissie van 18.12.07 (Com(2007)807 en het advies genaamd 'Responding to the Financial Crisis', reeds bij 7 Januari 2005. 

Een en ander ter voorkoming dat europese Hedgefunds mogelijk economisch te grote risico's nemen. In hoeverre dit de afgelopen 5 jaar enig positief effect heeft gehad ter voorkoming van de huidige europese economische crisis, is niet makkelijk in te schatten. Binnen de Unie distantieert men zich van de effecten als resultaat van de Amerikaanse Bank Crisis.

In Spanje is het euribor 1.271%. Volgens de nieuwsberichten zou de staatschuld ongeveer gelijk zijn aan 55% van het spaanse bruto nationaal product. En de uitstaande morositeit - laat of niet betalende hypotheek bezittende huiseigenaars  - ligt ergens omtrent de 5.5%. 'El Economista', middels haar webiste www.eleconomista.es meldde 26 juni jl. dat door alle europese leiders besloten zou zijn om het bankwezen extra tariefen op te leggen.

Door wie deze uiteindelijk betaald moeten worden zal duidelijk zijn.

Eerder deze week, bij een bezoekje aan m'n spaanse bank, zag ik een schitterde reclame op een wide spread screen. ''Binnenkort op de onroerend goed markt, en, 'uit de openbare executieverkoop'; 'raadpleeg onze website www. .....'' ;  of woorden van gelijke strekking.

Zonder al te veel moeite, middels een algemene website searcher, kwam ik tot de conclusie dat hier ten lande bij een 90 dagen termijn van uitblijvende betaling van rente en premies, de meeste spaanse banken het recht hebben om het hypothecaire krediet op het perceel per opbod - gerekend vanaf de uitstaande hypothecaire lening - te verhalen bij openbare executie verkoop.

Bepalend is echter de inhoud van de hypotheek acte die anders kan bepalen en de inschrijving ervan in het onroerend goed kadaster.(Registro de la escritura hipotecaria en el Registro de la Propiedad).

De bank is uiteraard partij bij deze verkorte gerechtelijke procedure, 'procedimiento judicial sumario'  - waar in veel gevallen de niet spaans sprekende buitenlander - in deze 'subasta' procedure, ingevolge art. 1.29º  van de Ley Hipotecaria, wordt vertegenwoordigd wordt door een, over het algmeen uitsluitend spaans sprekende, procurador.

Niet dat de rechtspositie van buitenlanders anders zou zijn dan die voor spanjaarden, omdat men ten allen tijde recht heeft op een beëdigd vertaler.

Na inning van de uitstaande schuld door verkoop komt het perceel commercieel opnieuw op de markt,
waarbij de bank alleszins bereid is om tegen gunstige voorwaarden een nieuwe hypothecaire lening te verstrekken.

Niet dat de bank hierbij te kwader trouw zou zijn. In tegendeel. Een bank verdient geld met het verstrekken van geld tegen rente. En wanneer er teveel mensen hun financiële verplichtingen niet nakomen, zal ook de bank haar financiële verplichtingen niet meer kunnen nakomen.

Zodat de bank geen andere keus heeft dan om het definitieve verlies van de verstrekte financiering te voorkomen.

In een geheel ander daglicht zou dit komen te staan, indien de bank, eventuele tussenpersonen bij de openbare executie verkoopprocedure en makelaars zouden samenwerken ter bevordering van de executieverkoop voor de uitstaande hypotheek waarde, en, een doorverkoop met hypothecaire financiering voor de commerciële prijs. Iets waar ik vooralsnog niet van uit ga.

Deze kwestie is in Spanje veel nijpender dan wellicht in andere Unie landen. De spaanse economie berustte tussen 1995 en 2007 voor een substantieel deel op de constructie / bouw van onroerend goed. Intertijd was 'the sky the limit' zodat een ieder zonder de minste moeite welhaast tot 110 % hypothecaire financiering kon krijgen, met het gefinancieerde perceel als onderpand.

Ook de huisprijzen destijds rezen tot aan de wolken; gemiddeld driemaal de werkelijke prijs, met de gemiddelde kwaliteit van de bouw gedaald tot een absoluut minimum.

Als oorzaak van de lagere kwaliteit dient men wellicht te vermelden dat bij een doorsnee bouw, ca. 100 'onderaannemers' werden gecontracteerd  - elk met uitsluiting van alle gedelegeerde verantwoording ter voorkoming van productaansprakelijkheid - en dat de gemiddelde bouwvakker niet werkte voor een uurloon, maar per m2 constructie loon werd betaald. 

Met in september voorziene 5 miljoen werklozen, - waarvan een groot deel indertijd werkzaam was in de bouwsector -; en zelf consumenten van inmiddels onbetaalbare hypothecaire kredieten op te haastig gebouwde percelen, die men aan de straatstenen niet kwijt kan, (zelfs niet voor 1/3 van de oorspronkelijke aankoop prijs), ligt er in meerdere opzichten een barre winter in het verschiet. 

Hierdoor komt de werkelijkheid van de spaanse economische crisis langzaam boven drijven. Gepaard aan de algemene internationale economische crisis is er hier ten lande sprake van bijkomende algehele malheur veroorzaakt door de bouwcrisis. Ofwel 'la 'borbuja del ladrido' (de constructie luchtbel).

Alle verwachtingen blijven gericht gericht op de Europese Bank en de implementatie van eventuele vangnet maatregelen als resultaat van de G8 en G20 summits in Muskoka, Canada, eind juni, jl. ter voorkoming van het definitief verdrinken van de spaanse economie en de afweer van daarmee subsequente nadelige effecten binnen de Eurozone.

 ©  Mevr. mr. drª Marian Aletta Does - 28-06-10

  
   Deze informatie is uitsluitend als algemeen informatief bedoeld. Aan de juridische inhoud ervan kunnen geen enkele rechten worden ontleent.
   Wij  adviseren u immer en altijd een deskundige te raadplegen omtrent uw persoonlijke rechtsituatie, daar elke rechtspositie anders is; en uw
   situatie wellicht de uitzondering op de rechtsregel vormt. (general and overall disclaimer)